豊洲はランドバンキングの成功事例

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築地市場の移転問題で揺れる豊洲市場ですが、豊洲はランドバンキングの成功事例といえるでしょう。

不動産の観点で言えば、豊洲は人気が二極化するエリアです。成り立ちのイメージから、何もない・遠い・元ゴミの埋立地、更に最近は土壌汚染のイメージもあって、豊洲はかなりネガティブなイメージになってしまいました。

不動産価格が暴落しているといった飛ばし記事も増えており、豊洲を良く知らない方からすれば相当悪い土地のイメージになっている事と思います。

しかし、実態は全く違います。不動産業者、不動産コンサルタントが豊洲を悪く言うのは理由があります。

豊洲のような再開発エリアは、完全に大手デベロッパーのみがマンションを建設する事ができ、また仲介業務もほとんど大手が仕切っております。その為、一般の不動産業者はビジネス的に参入する余地がほとんどありません。

お客を豊洲に取られるよりも、他のエリアに住んで買って貰う方が儲けがあるため、常日頃から湾岸エリアのネガティブ記事を書き、マーケティングを行っています。

しかし実際の豊洲の不動産価格を見れば歴然、都内でもこの20年でこれほど土地・不動産が上昇したエリアはそうありません。

3.11の大地震や今回の豊洲市場の混乱があっても、豊洲のマンションの坪単価は300万を越え、今も活発に売買が行われています。

まさに、ゴミの埋立地から街を開発して、成功したランドバンキングの事例と言えます。

内需が牽引する豊洲・湾岸エリア

豊洲が他のエリアと決定的に違うのは、内需経済が強い事です。

都内最大級のホームセンター「ビバホーム」、三井不動産が運営する大型ショッピングモール「ららぽーと」、大きな公園、子供が安心して生活できる広い道路、がんセンターなど大病院を周辺に備える立地等、不便のイメージとは裏腹に湾岸内だけで生活が完結する事が出来ます。

すでにマンションが林立して住民が日々増えていますが、駅前の再開発もこれからスタートとなっており、また隣接する有明エリアの再開発も始まろうとしています。今後、住民が更に爆発的に伸びるのは確実です。

【「(仮称)豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事業2‐1街区 AC棟」着工
~BCPを強化するエネルギーセンターを備えた、オフィス、商業、ホテルのミクストユースの大規模再開発~】
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2016/1201/

ニュース記事で見かけるネガティブ記事とは裏腹に、豊洲エリアは根強い需要とインフラ、開発特需が後押しして、不動産価格も堅調に推移しているのです。

「豊洲マンションは暴落する」と、坪単価100万円代の頃から、不動産コンサルタント等が喧伝しておりますが、今は坪400万円を超えるマンションも存在しています。コンサルタントの言うことを無視して、早い段階で豊洲・湾岸エリアのマンションを買っていた方は、かなりのキャピタルゲインを得ています。

よくおすすめされるような世田谷エリアは、インフラが全く整備できず、今後は下降の一途をたどるでしょう。イメージやニュースに惑わされず、実態を見ることが不動産では肝要です。

特に、ランドバンキングは現状何もない、価値のない土地をバリューアップする事で、大きなパフォーマンスを上げる事が出来ます。すでに良いと言われているエリアのランドバンキングでは投資として成功しません。現時点では価値がない土地でも、ちょっとの条件が加わる事で一等地に変化する、そういう土地がまさに良い土地です。「良い土地」の定義そのものが、ランドバンキング・投資では変わって来るのです。

不動産のあり方が変わる21世紀

インターネットが発達し、SNSが発達すると、より思考が近い人通しで生活圏を形成するようになっていきます。自動運転が当たり前になれば、また不動産の価値も変化していくでしょう。

豊洲のような変化を毎年し続ける土地と、昔から変わらない確かな土地では、見る目を全く違うものにしなければなりません。

豊洲問題を見る時、ただ土壌汚染があるからダメだと深く考えて思い込んでしまうのではなく、土壌汚染がなくなれば更に価値があがるのか、隣接したエリアはどうなっているのか、現時点の需要、そして将来の需要、それぞれを、バイアスがかかった業者の意見に惑わされる事なく、見極める事がランドバンキングに必要な考え方です。

今回のような日本中を賑わす話題となり、築地移転も全く暗礁に乗り上げている状況、また3.11による湾岸エリアの地震に対するネガティブイメージ、不動産に対してはこれ以上のネガティブイメージもそうそう無いですが、にもかかわらず不動産価格は堅調なわけです。強烈なストレステストを実体験として受けているわけですが、これすらも乗り越えているならば事態が好転した時は、更に良い評価になっていくのは確実です。

株式投資のように、「悪材料出尽くし」を狙う投資は、ランドバンキングの基本原則に通じるものがあります。(ランドバンキングはそもそも現時点で価値がない安い土地を開発するため)

恐らく豊洲については大多数の方が悪いイメージを持っていると思いますが、一度見方を変えて、豊洲も注目していくと面白いと思います。