海外不動産で節税、築古物件がポイント

916
海外の白くて大きな家

海外不動産を購入する事で節税する事が可能です。

木造の築古物件の場合、4年で一気に償却出来る仕組みを利用したスキームです。

■アメリカでは木造築古物件も問題なく流通
日本の場合、木造築古物件は実際に価値が無くなっており、収益を生まない、土地だけの価値しかない事が多いため難しいですが、海外特にアメリカであれば、築50年の戸建てでも立派に取引され、賃貸収入を得る不動産投資の対象になります。
日本とは違い、家は何度も何度も持ち主が修繕し使い続ける文化があるため、築年数と共に価値が無くなり人気が無くなる日本とは違います。

■不動産取引の透明度は世界トップクラスのアメリカ
またアメリカは不動産取引の透明度(安全性)でも世界1,2を争う国ですし、外国人が不動産を購入するケースは昔から多くあるため、日本人でも購入する方は跡を絶ちません。

日本の場合、業者間でのみ良い物件が取引され、一般に出てくる物件は売れ残りだったりという事も大げさではありません。
また手数料も高く、大手不動産業者の「囲い込み」も大変問題となっています。

その点アメリカでは、過去の不動産の成約事例、物件の修繕履歴、各種データが日本のレインズのような仕組みで全て公開されています。
Zillowというサイトで、だれもが物件をチェックする事が出来ます。

■現地ローンを引いて更に投資効果、節税効果を高める
アメリカでは非居住者でも、現地銀行からノンリコースローンも可能と言われています、
しかしながら、弊社での実例では、かなり難しいと言わざると言えません、米国でも通用するだけのステイタスをお持ちの場合は可能だと
思います、金利も今後益々上昇しますので、国内の方は日本の低利なローンを活用されたほうがいいでしょう。
また、ハワイ不動産の場合は、国内と同様でリコースローンです。

※ノンリコースローンとは
日本のローンは一般にリコースローンとなり、仮にローンが支払えなくなった場合、該当する物件を売っても足りない場合は、個人で保証して払わなければなりません。
ノンリコースローンの場合、ローンがついている物件を手放せば、それ以上の追求はされないため、最悪のケースでも家を手放すだけとなり安心出来る仕組みです。

但しアメリカの金利は高く、4-5%程度が一般的です。またフルローンはできず、物件価格の3割-7割程度に留まりますので、ある程度キャッシュが必要です。

■アメリカの戸建て築古の利回り
利回りはエリアや物件により当然大きく異なりますが、節税目的には5-8%程度の利回りのものを選ばれる事が多くなっています。
それ以上利回りが低いと、ローンを引いた場合に毎月赤字になってしまいます。
それ以上利回りが高い物件は、リスクが上がり、またローンがつきにくい事もあります。

・5-8%程度の利回り物件
・現地ローンをある程度引く

■日本で低金利でローンを引く
日本では、最近は日本政策金融公庫を中心として海外不動産でもローンを出す事が多くなってきました。
日本政策金融公庫の場合金利は1-2%とかなり安くなっています。
ローン年数は10年-15年程度ですので、住宅ローンのように毎月の支払いをかなり安くする事は出来ませんが、一つの手法として検討しても良いと思われます。

■海外不動産は、資産分散にもなる
節税のみならず、海外不動産を持つことは一つの資産分散にもなります。
海外不動産の節税スキームや手法は、別の記事でも記述していきます。