京町屋(京町家)がなぜ魅力的な不動産なのか

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今、日本の不動産は都心部を中心に値上がりを続けています。

マイナス金利、オリンピックの決定、円安、インバウンド人口の急増など、様々な要因が重なり、プロ投資家、ファンド、サラリーマン投資家まで様々な方が良い物件を探しています。

優良物件の条件は色々あれど、立地が良く利用者が多い事は必須条件です。
東京都内は新築マンションから中古マンションに至るまで高騰し、投資利回りも4%を切るような物件も多く出はじめています。

一昔前、日本を代表する六本木のオフィスビルでさえ投資利回りは5%近くありました。
それが今や、駅から遠い雑居ビルや中古マンションですら5%を切るような利回り感になっています。

いくら金利が下がったとはいえ、4%を切るような利回りでは投資はしづらく、郊外や地方都市へと投資の眼が向いています。
その中でも、京都は海外の方向けにも抜群の知名度を誇り、インバウンド需要に影響されるような物件は特に人気になっています。

新築マンションの販売減少、市場変化

不動産の大敵は、需要不足・供給過剰です。

不動産経済研究所が2月20日に発表した、全国マンションの市場調査によると、首都圏の発売戸数は11.6%減の3万5772戸に落ち込み、特に東京都が21.2%減大きく低迷しています。

全国販売数では1.4%減の7万6,993戸と、3年連続で減少しています。
京都府では1,893戸の対前年比18.3%減と戸数を減らしています(リーマン・ショック後の2009年では1,121戸と落ち込み、2014年には2,687戸となっています)

落ち込みの大きな要因は、物件価格の高騰も挙げられます。
人手不足、資材高騰による建設費の上昇と低金利による買い手の増加により、この数年で大きく価格が値上がりしています。

需要と供給のバランスがずっと崩れている京町屋(京町家)

一方、京町家は一般の不動産とは全く違った動きを見せています。
株価がいくら上がっても、日本のサラリーマン世帯の収入は減り賃料が上がらない一方で、インバウンドの増加によりホテルや旅館の宿泊単価は上昇し続けています(もちろんインバウンドの恩恵を受けないエリアは変わっていません)。
そして、外国人観光客、特に宿泊費にお金をかける欧米系の旅行者が増え、安いビジネスホテル・シティホテルではなく、京都の文化を感じられる京町屋(京町家)に対して、徐々に宿泊者が増え続けています。

京町屋(京町家)といっても日本人もまだまだ知らない方も多く、プロモーションもされておりませんのでまだまだ無名の存在と言えます。
それでも利用者が増え続けています。

対して、物件(京町屋旅館)の供給はほとんどありません。

まず京町屋(京町家)は、京都市の定義では1950年以前に建てられた木造家屋を基本としているため、「新しく町屋(町家)を作るという事が不可能です」

京都市だけでなく、日本全国的な動きとして、日本文化を残して行こうとする動きが強まる中で、京町屋(京町家)は不動産的価値だけでなく、文化的な価値、芸術品のような付加価値すら付きはじめています。

そんな京町屋を宿泊者のためにリフォームして旅館として運用しようにも、多くのハードルが存在します。
立地、物件の接道状況、リフォーム、旅館業法の免許、周辺住民の理解、運用の難しさなど、すべてをクリアしてようやく宿泊施設として稼働する事が出来ます。
供給側にかかる負担としては、京町屋は当然不動産的な価値では上モノの価値はゼロで、不動産ローンもほぼ付きません。その為事業者はいくつも事業ローンを利用して物件を増やす事が出来ません。

故に、年間に増える京町屋の数は多くても数十戸あれば良い方で、小さいビジネスホテル1つにも満たない客室供給量です。
ましてその中で、外国人観光客が納得する物件のリフォーム、しつらえ、サービス、立地などをクリアする京町屋はごくごく僅かです。

大げさに言えば、良い立地の良い京町屋を取得する事が出来れば、まるでオセロの角を取るように、丸の内の一等地の土地を持つように、末永く優良資産として保有する事が出来ます。

不動産投資的な魅力>
・インバウンド旅館運営による利回りの高さ
・築古による不動産税制の活用(節税)

文化財的な魅力
・供給が限られている希少性
・同じものが二つとない芸術性

ただの不動産の枠を越えた、より価値を持つ不動産が京町屋(京町家)です。

アート投資の世界では、高い作品ほど投資的な魅力がある

不動産は、利用されることを前提としているため、価格は安いに越したことはない商品です。
同じ利用価値ならば、安い方が有利で買い手も多くなります。

しかし、芸術性を持った作品に対する投資では、全く考え方が別になります。
アート投資の世界では「高い作品ほどどんどん値段が上がる」性質があります。

例えば我々日本人が、ヨーロッパのお城を見ると、高い芸術性を感じて、物凄い高価なものだと認識するでしょう。
同じように、欧米人から見れば京町屋(京町家)も、しっかりとしつらえた物件であれば、ただの古い家ではなく、日本の歴史を感じられる芸術品として映ります。当然、価値・価格も上がっていきます。

日本では、バブル崩壊から不動産については特にシビアに価値を見るようになり、収益還元法で考える事が多くなりました。しかし、芸術作品は収益還元法では価値を判断する事が出来ません。

まさに京町屋(京町家)は、不動産と芸術作品(文化財)の中間になりつつあり、不動産の枠を越えた値付けがされていく事になると予想されます。
全く同じ場所に並んでいる普通の家と京町家で、値段が倍違ったとしても実は不思議な事ではありません。

ただの不動産でもなく、ただの芸術作品でもない、収益を生む芸術作品というのが果たしてどのぐらいのポテンシャルを秘めているのか、一度不動産という概念をクリアにしてから、根拠となる需要と供給を考えてみても良いと思います。

京町屋に投資をしてみたい方へ

京町屋の購入、投資にご興味ある方は、以下のページよりお気軽にお問い合わせ下さい。

https://kyomachiya.jp/request/

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